上海私营房地产的社会主义改造

上海私营房地产的社会主义改造

对资本主义工商业的社会主义改造，是我国社会主义实践中一项伟大的事业。上海私营房地产的社会主义改造在这一伟大事业，以及在上海房地产发展史上占有重要的地位。



一、在全国和上海社会主义改造高潮推动下上海私营房地产的社会主义改造掀起高潮



1954年2月，党的七届四中全会批准了1953年6月中央政治局提出的党在过渡时期的总路线：要在十年到十五年或者更多一些时间内，基本上完成国家工业化和对农业、手工业、资本主义工商业的社会主义改造。

1953年，国家进入了大规模经济建设时期。从这时起，在实行国家工业化的同时，国家对个体农业、手工业和资本主义工商业的社会主义改造全面展开。



上海是全国民族资本主义工商业最集中的城市，在旧中国就已成为全国经济中心。上海工商各行业的盛衰，影响全国。解放后几年里，上海私营工商业的社会主义改造工作在市委领导下取得了很大的成绩。在总路线鼓舞下，1954年上海公私合营工作进展很大，1955年进入新阶段，即由私营工业中个别企业的公私合营，发展到私营工商业全行业的改造和按行业实行全部或大部的公私合营。同年12月17日至24日召开的上海市一届三次人代会根据中央精神提出，在1957年以前基本完成私营工商业按行业实行公私合营等任务，会后各委、办、局（包括市房地局）都制定了规划。但是还未待实施这些规划，1955年底至1956年1月，全国私营工商业社会主义改造迅猛发展掀起高潮。北京率先于1月10日对私营工商业全部实行全行业公私合营的消息传到上海，引起强烈反响。许多工人和资本家要求像北京一样，“乘上社会主义的快车”。1月14日上午，市委召开常委扩大会议，决定学习北京经验，在10天内基本完成社会主义改造。当天下午，市委召开工商界上层人士座谈会，与会人士纷纷要求加快速度。1月15日，市工商界举行临时代表会议，作出6天完成全市公私合营申请工作的决议。1月20日，市委召开全市资本主义工商业公私合营大会，会上曹荻秋副市长代表市政府和陈毅市长，批准全市205个行业、106274户私营工商业实行公私合营。



房地产行业是一个具有特殊性的服务行业，私营房地产属私营商业范围。作为205个行业之一的上海私营房地产，在全国和上海轰轰烈烈的社会主义改造高潮推动下，进入了社会主义改造的第一阶段——公私合营。即国家同资本家在企业内部进行合作，公方占有相当股权，公私双方共同经营企业，公方代表居于领导地位，促使企业内部的生产关系发生变化，使企业具有更大程度上的社会主义性质。



二、大量私有化房地产与劳动人民迫切要求改变恶劣居住条件的矛盾尖锐



1949年至1955年底，党和政府对私营房地产业实施辅导和管理。上海解放后，市人民政府即建立了房地产管理处（后改为公共房屋管理处）和地政局。1952年10月，市公共房屋管理处与市地政局合并，改为上海市房地产管理局，负责全市房屋地产管理，主要做了以下工作：



一是接受敌伪产业，保护私人房地产所有权不受侵犯。建国初期，百废待举，国家财力有限，一时不能投入大量资金建公房，因此只对那些战犯、汉奸、反革命分子、反动会道门以及隐匿的敌伪和官僚资本家的房地产产业予以没收和接管，而对其他私人房地产则进行产权登记加以保护。按照上海市军事管制委员会和上海市人民政府的政策法令，接收了敌伪产业房屋5500幢、土地3956亩；接收官僚资本家房屋3938幢；公布《上海市房地产登记规则》，确定城市房地产权所有者；公布《上海市房地产转移手续规则》，防止侵占盗卖、虚假转移，维护社会财富。



二是督促出租私房业主修理房屋，确保房屋与人身安全。上海市大部分房屋的房龄有四五十年，甚至六七十年以上，多数房东只收房租，不愿修房。1951年据不完全统计，全市共有危房1.1万幢，时有塌屋之事发生。为此，市政府相继颁布了《上海市处理危险建筑暂行办法》、《关于防止霉雨季节塌屋伤人督促修理私有危险房屋的暂行办法》。各区成立了处理危房委员会或工作组，还成立了77个里弄危房监修委员会，负责对危房修理的检查、监督、协调，基本保障了居民生命财产安全。



三是调整租赁关系，取消二房东中间剥削。上海的二房东起因于抗战前的住房紧缺。1953年全市二房东有13万户。其主要剥削手段和方式为：一是高价出租。收租超过大房东，低的2.9倍，高的14倍；二是索取顶费。顶费一般以黄金计算，有的超过房屋造价。虽然政府宣布顶费为非法，但仍暗中盛行；三是收取小费、过户费和押金；四是搭阁加层，增加出租面积；五是多收水电费，或自己少付、不付水电费。市政府对二房东采取“适当限制，逐步取缔”的方针，公布了《公房租赁办法》。这促使在公房中取消二房东制度；在国营房地产公司经租的私房中，限制二房东收回空房；在督促房主修理出租的危房时，取消二房东；法院处理二房东纠纷时，取缔二房东；里弄调解二房东纠纷时，居委出面，通过互相协商，合理调整，促使一些二房东自动放弃剥削。



四是限制和打击私营房地产的投机违法活动。首先，由市房管部门统一承租和承购私房。解放后，因办公和生产需要大量房屋，有些单位擅自承租承购私房，有的甚至几个单位争租争购一处私房，业主乘机抬高房价和房租。针对这一现象，上海市军管会规定：“凡机关单位承租承购私房，均需要委托房管部门经办，不能与私房业主或其代理人直接洽谈租赁和购买。”从而平抑了私房的房价、房租，打击了私人房地产的投机倒把活动。其次，限制和取消房地产掮客活动。房地产掮客是从事房地产买卖、租赁，从中牟利的居间介绍商。上海的房掮商分为两类：一类是登记的挂牌掮客，1954年全市有61家，有执照和固定场所，公开挂牌营业。另一类是流动掮客，1954年全市有2408人，无执照无固定场所。“三年不发市，发市吃三年”是掮客的行话，表明他们谋取的暴利。解放后，上海人多房少，缺房严重，私房比重大，政府对掮客采取“约束和取缔”的办法。1954年成立国营房地产公司经租部，吸收了一部分挂牌掮客当业务联络员，解决其生活出路。对非法活动的挂牌掮客，市人民法院判罪并吊销执照，追缴和没收非法所得。随着社会主义改造不断深入开展，许多掮客认识到这个行当没有前途，开始转行，掮客人数迅速减少，到1955年12月，全市只剩下掮客120多人了。



五是确立国营房地产业领导地位，引导私营房地产业走国家资本主义道路。1952年10月1日，成立了市房地产公司，积极开展房地产经营管理业务，公房面积迅速增长。1951年底公房建筑面积177.2万平方米，占全市房屋总建筑面积的3.73％，到1955年底，上升至584.7万平方米，占全市的11.3％。1954年1月，在市房地产公司内部成立了房屋经租部（后改建为市房地产经租公司），除接受原外商的代理经租房屋和被接受、代管、军管的房屋经租管理业务并接受无主房屋的代管业务外，主要开展出租私房业主委托代理经租业务。到1955年底，经租部先后承接出租私房业主委托经租达932户，房屋1.32幢，建筑面积104万平方米，并积极维修委托经租的危房，使得许多在经营中遇到收租难，纠纷多难题的出租私房中小业主纷纷委托国营房地产公司经租部代管代租，从而不仅树立了社会信誉，也为扩大公房管理面积，推进私营房地产社会主义改造创造了条件。为了探索房地产业走公私合营道路，市房地局于1953年4月呈报市政府筹建第一个试点性的公私合营华建房地产公司，4月23日召开股东大会宣布公司成立。公司主要业务是出租自产房屋和接受委托代理经租。当年代理经租房屋20多万平方米，盈利5.39万元，盈利率38.7％，按“四马分肥”分配盈利。



以上这些工作收到了一定效果。但是，由于所有制没有改变，虽然私有房产在党的利用和限制政策下有所缩小，却仍占有很大比例。私营房地产的经营方式也基本保持旧有的经营方式，与社会主义建设存在深刻的矛盾。



1955年10月至12月，中央对北京、天津、上海、南京、无锡、苏州、济南、青岛、沈阳、哈尔滨等10个城市下达调查提纲，对私有房地产基本情况进行调查。上海的调查主要情况如下：



（一）占有情况。据1955年12月统计，全市房屋总面积有4581万平方米。其中公房25.8％,私房66％，外产7.6％。私房共有2751万平方米，具有三个特点：一是私人占有相当集中。49户私营房地产公司和占有5000平方米以上的房屋资本家即占有了5571791平方米，为全市私房的18.7％，仅李鸿章的后代就占有房屋10多万平方米。占有1000平方米以上的房屋业主和房地产公司有3233户，共占有11342872平方米，为全市私房的36.7％。二是私房出租比重大，约为全部私房的70％左右。三是私人占有的情况复杂。除私人房地产公司、房屋资本家和房屋业主外，还有私营工商企业、各宗教团体和社会团体、外商房地产公司、外国教会团体和社会团体、外侨个人等，其余则为自产自居户和占有1000平方米以下的房屋中小业主约26000余户所有。



（二）使用情况。全市的居住用房总建筑面积22516050平方米，其中私人占有居住用房17502597平方米。以上海市区人口与住宅面积平均计算，每人只能摊到约4.5平方米建筑面积，如按使用面积算，每人只有3.39平方米。由于住宅十分紧缺，有的公共建筑也被作为住宅使用。解放后几年内，国家虽然陆续投资建造了128万余平方米的工人住宅，但“房荒”依然严重，有100多万劳动人民仍不得不住在环境恶劣的棚户区里。房屋的私人占有率极高，加剧了住宅用房的宽紧好差悬殊极大的状况。



（三）经营情况。私房用于出租的共1485.2万平方米，在资本主义经营方式下出现种种严重问题。一是租赁关系十分混乱，房屋的宽紧好差悬殊很大是由于房屋的使用分配权掌握房主或二房东手里。二是租金没有定出标准，畸高畸低。承租私房的住户，除交房租外，还得交顶费，加重了经济负担。因承受不起而致的欠租情况较普遍地存在。二房东制度的存在以及二房东普遍的中间剥削加剧了租赁和租金的混乱状况。三是大部分私房几十年来未修缮，损坏日益严重，房屋资本家和赖其生存的房屋经租商大多由投机起家，其中大部分在解放后仍只图最大限度地榨取租金，坐视房屋年久失修，使危房增加，危害了居民的生命财产安全。四是黄牛掮客尚未取缔，仍暗中进行投机活动，获取佣金。



这些情况表明，旧社会遗留下来的私营房地产存在种种弊端，私人占有大量房产且多为出租房，与广大劳动人民迫切要求改变恶劣居住条件，提高居住福利水平的矛盾，尤为深刻突出。这一矛盾，随着社会主义建设的发展，国民经济各部门的壮大和对资本主义工商业改造的不断深入而日益尖锐。上海的房地产状况在全国具有一定的代表性。因此，对城市私营房地产进行社会主义改造成为刻不容缓的任务，摆上了党和政府重要工作议事日程。



三、有计划有步骤地搞好公私合营



1956年1月18日，中共中央批转中央书记处第二办公室1955年12月16日的《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》（下简称《意见》），全文如下：



对城市房屋私人占有制的社会主义改造，必须同国家的社会主义建设和国家对资本主义工商业的社会主义改造相适应。这是完成城市全面的社会主义改造的一个组成部分，各级城市党委，必须予以重视。



对城市房屋私人占有制的社会主义改造，基本上应当按照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策的原则进行。对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时间内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制；同时对依靠房租作为全部或主要生活来源的房东和二房东，进行逐步的教育和改造，使他们由剥削者改造成为自食其力的劳动者。在当前城市社会主义改造的高潮中，争取在一两年内完成这一任务，这是完全可以做到的。



在中央批转《意见》之前，《意见》的精神已在上海传达贯彻。1955年12月，根据上海市委和市政府部署，上海市房地产管理局设立了私房改造领导小组，由副局长彭斌负责，领导和组织全行业开展社会主义改造工作。步骤与方法是：



（一）根据行业特点，确定改造形式

上海市房地产管理局在1955年10月至12月组织力量对全市私人房地产进行调查的基础上，经分析认为，房地产行业的社会主义改造与资本主义工商业其他行业的改造有异有同。共同点是：房地产业中的私营房地产公司是资本主义经济的产物，出租私房的业主是私有制所有者，都需要采取和平改造的方法，执行赎买政策。不同点是：从生产关系看，房东与房客之间的关系是租赁关系，属商品买卖关系。出租私房的业主不是同一阶级，有资本家、小业主，也有市民、教师、工人、职员等，改造的目的是保养好，合理使用好房屋，调整租赁关系。据此，确定出租私房的改造形式为：（1）公私合营。对49户私营房地产公司和出租在1000平方米以上大的私房出租业主，组织成立统一的公私合营房地产公司。（2）国家经租。对120户私营房屋经租商和49户私营房地产公司的经租业务，由上海市房地产公司经租部代替，采取国家经租形式，实行统一租赁，统一分配使用，统一修理养护；合理地调整租金，取消二房东中间剥削；以租定租，给房主合理的收入。属于宗教团体的出租房屋，采取包租形式。（3）工商业者拥有的房屋，随本行业的公私合营进行社会主义改造，他们出租的与企业无关的房屋，也由国家经租。（4）对出租私房在1000平方米以下的私房业主，加强管理，督促修缮，服从国家关于租金等政策和规定。参加公私合营者，贯彻自愿申请的原则。



（二）融入改造高潮，迅速挂牌合营

1956年1月，全国资本主义工商业的社会主义改造由“新阶段”迅速发展到“高潮”阶段，以疾风暴雨似的群众运动方式出现。上海原计划采取“申请－批准－筹备－挂牌”的办法进行公私合营，在北京的“申请－批准－挂牌”经验的影响下，决定先挂牌，再做筹建工作。



1月16日，上海市房地产业同业公会主任委员周仲洁和副主任委员、市房地产公司副经理曹云亭，召集同业公会组长以上骨干和特邀代表20多人开会，商讨如何贯彻1月15日市工商界临时代表会议提出的要在“六天之内”完成资本主义工商业公私合营的精神。会上作出三项决定：（1）迅速传达贯彻会议精神；

（2）动员同业公会会员带头申请参加公私合营；（3）动员房地产业主参加公私合营的工作，委托会员中的代理经租商负责承包。



1月17日，上海市房地产管理局暨房地产业同业公会召开全行业企业户大会，传达贯彻市工商界临时代表会议决议，动员他们认清社会主义发展的必然规律，掌握自己的命运，积极接受社会主义改造，带头申请参加公私合营。企业户资本家在会上纷纷表示拥护，态度踊跃，场面热烈。尤其是部分企业户资本家由于租金亏损，包袱沉重，公私合营求之不得，特别盼望政府早日改造（出租私房的业主也存在这种情况）。在全市私营工商业公私合营高潮推动下，这一天内，房地产同业公会会员全部申请参加了公私合营。



1月18日，同业公会在大光明电影院召开出租私房在3000平方米以上的业主及其家属大会。会上，请出席全国工商联大会的市工商联委员，传达毛泽东主席在1955年10月29日对私营工商业社会主义改造问题的讲话和全国工商联执行委员会会议精神；周仲洁通报了15日市工商联临时代表会议决议和17日企业户在大会上踊跃自愿申请公私合营的情况；市房地局局长汪维恒宣布了私营房地产业社会主义改造的具体形式、改造政策和自愿申请原则等。其实，对于改造这件大事，不少出租私房的业主由于受到社会影响，思想上早有准备，有的还开家庭会商量过，因此都能认清形势，顺应潮流，纷纷申请参加公私合营。18日、19日两天之内，就收到1159份申请书。经市工商联汇集向市政府提出申请，1月20日，在全市资本主义工商联公私合营大会上被一并批准，从法律意义上，实行了房地产业的公私合营。此外，占有出租私房在1000平方米以下的小业主也有596户申请参加了公私合营。



（三）组建工作机构，开展具体工作



行业公私合营后，工作千头万绪。为了便于领导和开展合营中的各项工作，成立了“上海市房地产业合营工作委员会”。这既是公私双方协商的机构，又是一个权力机构，决定行业合营中的具体细则。公方代表张孟礼、曹云亭任主任和副主任，委员27人，其中公方代表4人，私方代表23人。下设秘书、联络、合营、人事4个组，8个工作队。工作人员除主管部门派出外，由房地产商及职工各摊派100人参加，承担清产核资、人事安排和经济改组等工作任务。确定的合营改造对象与范围是：凡有工商登记执照的私营房地产商和占有出租私房1000平方米以上的业主。原打算在3000平方米以上的大户中进行，后改为1000平方米以上，主要原因是，经调查了解到，1000平方米的业主中，最小的资产金额达到4334元，比陈云副总理所宣布的小业主与资本家以人民币2000元的界限，已超过一倍，因此完全可以比照一般工商业户对待，纳入合营范围。



1.清产核资

在上海市房地产业合营工作委员会领导下，成立了行业性清产核资同业评议委员会（以下简称评委会），负责全行业的清产核资评议工作。根据房地产业的经营特点，清产核资工作的顺序为先房地产企业户，后房地产业主户。1956年3月10日开始，评委会向房地产企业户及其家属做清产核资动员报告，传达国务院“公平合理，实事求是，从宽处理，尽量了结”的财产清理原则，介绍上海市房地产管理局《关于房屋土地估价办法的说明》、《清产核资同业评议办法》和《上海市房地产业有关清产核资问题的解答》，对清产核资作出具体规定。基本精神为：（1）对房屋的估价，以1950年私营企业重估财产和调整资本时的价格标准为基础，扣除历年折旧后，区别房屋类型，结合保养情况，分别加以折扣，计算其价值。（2）对土地的估价，按实际亩分×税务局核定交地产税的地价基数×折算倍数（280倍）×估价比例（黄埔、老闸区2.5折，其他区3折）进行计算，生产用的房屋基地不再打折扣，非生产用的房屋基地随建筑物的清估再予以折扣，空地按10％折扣。（3）对欠租、预收租金，分别列作债权债务估算价值，分清责任，结算了结。（4）债权债务按实际偿还能力，用偿还和减免办法了结。私房业主的私人债务自理。



1956年4月16日开始，正式动员房地产企业户对财产清点估价。方法是：企业户由资方自点、自估、自报，职工协助，同业小组互评，评委会复评，合营工作委员会审批，即所谓“过四关——思想关（指自报）、职工关、评议关、批准关”，思想关是关键。为此专门组织企业户资本家学习清产核资的“宽、了”政策（从宽处理，尽量了结），开办鉴别房屋结构类型保养情况的技术讲座，选择4个单位进行清估试点。做法是先由资方定出清点计划，成立包括职工参加协助监督的清点小组，实地丈量房屋，对生财器具逐项清点整理，挂上标记，记录填表。清点估价时，公方代表、工会大组长和部分资方代表一同参加。清点核资时，职工认真积极，十分负责。4月23日，开始进入正式清点估价；5月初至5月20日，进行同业小组互评和评委会复评；5月底，由合营工作委员会审批。到5月下旬，已全部完成了房地产企业户的清产核资工作。此项工作总的进展顺利，但有少数企业户自报偏低。



出租私房业主的清产核资工作，采用了另一种办法。在同样进行政策宣传，技术辅导，参观典型，查勘房屋，丈量面积，做好估价自报准备的基础上，考虑到他们没有帐册或帐册不全，都未参加过1950年房屋价格重估，所以印发了《1950年房屋重估价格标准简易比照表暨逐年现值表》，由出租私房业主自己对照清产估价。清产估价时，有些人流露出眷念之情、失落感和后顾之忧，经过反复学习有关的政策和进行思想教育，统一了认识，加快了工作进度。5月初至8月底，出租私房业主作了反复深入的估价自报准备；9月初至9月15日，正式自报估价和进行小组评议；9月15日至9月20日，由评委会复议；9月15日至9月底，交叉进行财务处理；10月初，由合营工作委员会陆续批准。至此，全行业的清产核资和财务处理全部完成，前后历时7个月。



据上述两方面清产核资的统计：全行业投入合营的资产总值为人民币148585248.19元。其中，房屋估值112473889.72元，土地（一万余亩）估值35747214.79元，家具杂物和设备等109361.49元，其他（树木、亭园及杂项建筑）254782.19元；欠租作资产估价859757.38元，预收租金列入负债额138817.88元，押租列入负债额338053.36元。



财务处理方面，对公债务共计1936624.90元，已偿还63791.55元。在财产中扣抵作为偿还1180290.48元，减免692542.87元。劳资债务方面，职工宕帐总数69813.90元，职工归还19713.44元，协议减免50100.46元；资方对职工欠薪14543.09元，协议归还7215.50元，协议免还7372.59元。此外，在各企业清产核资时，提存职工集体福利金417595.20元。



2、人事安排

私人房地产拥有者中有工商业者、职工、教师、市民等，其中有的市民以房租为生活来源。为了同时把他们改造成为自食其力的劳动者，必须根据行业特点进行人事安排。对企业户所有劳资双方从业人员，采取包下来的政策；对参加清产核资的业主，规定每户安排一人，即业主本人，已有其他职业的不作兼职安排。业主本人符合安排条件而不能参加实际工作的，由直系亲属中的一人顶替；业主原雇佣的职工、资方代理人或类似人员，从实际出发，分别处理；在校学生由国家统一分配。



安排为市专业公司经理级以上的资方上层代表人物，由市工商联提名，召开同业公会委员工作委员会私方委员的联席会议讨论，经市房地局审核，报市人委批准。安排为市专业公司科长、组长的，经同业公会委员和合营工作委员会私方委员联席会议讨论和同业小组长会议讨论，经市专业公司审核，报市房地局批准。

企业户共有私方（资方和资方代理人）人员255人，职工2475人，全部给予安排。其中私方人员安排为董事长1人、副董事长2人、董事16人、副经理2人、顾问3人、正副科长或所长15人、科一级专员13人、正副组长44人。参加清产核资的出租私房业主有1450户，共确定安排人员833人，其中业主404人。安排为副董事长1人、董事43人、副经理1人、副科长1人、所长1人、科一级专员6人、正副组长40人。对卷进来的部分出租私房1000平方米以下的中小业主，采取职业技术培训、考试录用的办法，作为社会就业吸收进职工队伍。



3、经济改组

房地产业的经济改组分两步进行。第一步是“集中办公，统一财务”，第二步是进行全面的经济改组。“集中办公，统一财务”只在企业户实施。1956年5月底，企业户的清产核资结束后，从6月1日开始，按组集中一处或分两三处办公，原各企业的招牌挂在一起。集中办公后各企业还是各自经营，贯彻“私方负责制”，但财务管理、会计科目、资金调度、费用开支、人员调配、工作时间实行统一。同时，实行管理员分区收租的业务制度，通过建立管理手册和租金分户帐，掌握房屋维修、保养和收租情况，节省了人力财力，提高了工作效率，为全面经济改组准备了条件。



全面经济改组，是针对房地产业不同经营类型进行的改组。首先，把原来的49家私营房地产公司和101家房地产经租公司合并起来，在集中办公的基础上建立12个区业务所，经营和管理辖区内的合营房地产。第二，保留9家组织健全信誉好的房地产经租公司，仍以原招牌继续营业，接受未参加合营的出租私房业主的委托经租。第三，对5家房屋介绍商，基于因国家对房屋租赁还未实行统一管理，从他们能在私房中挖掘空房，替政府解决方荒出力来考虑，采取裁并办法，保留8户，自负盈亏。第四，房屋清洁所因社会上还有需要，由17家合并保留6家，继续对外营业。1家治灭白蚁事务所，继续保留。第五，为便于国家领导、管理和发挥公私合营房地产商的积极性，1956年9月20日成立了“公私合营上海市房地产公司”，原合营工作委员会的各个组转为公司的职能科室。1956年10月1日，按行政区正式成立12个区的业务科，10月11日正式办公。至此，完成了合营房地产的统一管理机制的建立。第六，为便于公私双方协商议事，利于房地产资本家和私房业主的团结、教育、改造，成立了公私合营上海市房地产公司联合董事会，董事长为周仲洁，副董事长为陈其炜、陈述昆（均私方人员），常务董事12人，董事100人。



4.公私合营改造的结果

在1956年社会主义改造高潮中，上海市所有私营房地产商及其相关企业，出租私房1000平方米以上的大业主及其家属子女，走上了国家资本主义道路。1956年至1957年，以公私合营形式共改造出租私房844万平方米。国家关于年定息一律5厘的政策，使原先“坐二望三”的房地产资本家和大业主大喜过望，由衷拥护党，拥护社会主义，积极投身到物质与思想的双重改造中。



然而，如此巨量的工作仅用10个月时间就完成了，使得工作过粗，加上政策统得过死，因而带来不少问题。主要有：（1）在合营中，对出租私房业主的权利未加以有效的限制，使经营工作有机可乘。一些私房业主把危房（占合营房屋40％）简屋拿来参加合营，将好房留下继续出租收取高额租金，致使合营后国家马上进行危房修理。（2）将380余名老弱病残不适合安排工作的人吸收进来，每月多开支2万多元。（3）执行“宽、了”政策过头，对公欠款中有20万元减免不当。（4）以产估价，定息一律5厘的政策对房地产行业明显偏高，业主平均定息收入超过原净收入34.1％。如有一胡姓业主原月租金净收入1000元，定息后可拿5000元，不利于整个改造工作。1957年发生政策性亏损681万元，国家由此背上了一个沉重的经济包袱。



四、用“国家经租，依租定租”的形式改造出租私房



为了便于有计划地对私营房地产进行社会主义改造，政府采取了“先大后小，先集中后分散”的策略。1956年的“公私合营”解决了大而集中的房地产企业资本家和业主的社会主义改造问题，1958年开始的“国家经租”则是对小而分散的出租私房业主进行社会主义改造，是私营房地产社会主义改造的第二阶段。



国家经租就是房东把出租的房屋交给国家房产部门统一管理、统一修缮和统一调配使用，国家按月付给房主固定的租息。定租一般占房屋租金的20％至40％，平均30％为宜。房主除按月领取定租外，不再与被改造的房屋有任何联系。与公私合营相比，国家经租较优越，它不需要清产核资，经济改组，不是以资定息，而是以租定息，一般不脱离房主原有的收入水平，原则上不作人事安排等，简便易行，不留后遗症，国家不背经济包袱。这种改造形式，中央早在1956年1月18日批转中央书记处第二办公室《意见》中就提出来了。

1958年，全国各条战线掀起了大跃进高潮。主管房地产工作的国家第二商业部在同年的1月和6月连续两次召开全国房产工作会议。会议主要精神是：中央在1956年1月18日提出要在一两年内完成私房改造工作，没有如期完成是不妥的，必须迅速放下私有出租房屋的沉重包袱，鼓足干劲，迎头赶上，掀起房管工作的大跃进。对出租私房的改造起点定为城市在150平方米建筑面积以上者，改造形式为国家经租。要求各地党委重视领导工作，房管部门抓紧时机，加速改造步伐，一般情况下争取在1958年底前完成任务。



上海通过公私合营只解决了出租私房面积在1000平方米以上的大业主，对1000平方米以下的中小业主除少数被合营外，其余基本未动。据1958年初统计，未改造的出租私房尚有488万平方米，共9189户。其中出租在150－500平方米的有6279户，占68％，建筑面积175万平方米，占36％；出租在501－1000平方米的有1816户，占20％，建筑面积128万平方米，占26％；出租在1001平方米以上的有1094户，占12％，建筑面积185万平方米，占38％。从全国来看，上海的出租私房改造工作，比东北三省和北京、南京等10多个城市较迟缓。为贯彻1月召开的全国第一次房产工作会议精神，上海市房地产管理局及时向上海市委和市人委作了汇报并提出计划。在市委指示下，成立了市私房改造工作领导小组，由李干成任组长，领导开展全市出租私房的改造工作,下设办公室，由彭斌任办公室主任，负责日常工作。



根据1956年公私合营的经验教训，此次对出租私房的改造不再发动一个运动，决定一方面实行国家经租，一方面加强对出租私房的行政管理。通过行政管理实行“四统一”（统一修理，统一租金标准，统一分配使用，统一租赁），从而同样达到改造的目的。为此，经上海市人委批准，1958年4月25日，公布了《上海市管理私有出租房屋暂行办法》（简称《暂行办法》，对凡市区出租150平方米以上、郊县出租70平方米以上的私房业主，作出了一系列政策规定。为配合《暂行办法》的贯彻执行，先后颁布了《关于上海市管理私有出租房屋暂行办法的执行要点》和《关于上海市管理私有出租房屋暂行办法的说明》等文件。《暂行办法》的公布与实施，加强了国家对出租私房的管理，限制了不合理不正常的经营，为促使私房出租者接受国家经租的社会主义改造起了积极的推动作用。



上海对出租私房实行国家经租改造工作经历了以下步骤：

（一）准备工作

由于各区都建立了房地科，改造工作即由各区负责。准备工作在市、区（县）同时进行，分工各有侧重。市房管部门主要制定改造工作规划，研究政策并起草发布各项行政管理办法，统一宣传指导。各区（县）房管部门主要市收集整理改造对象的资料，掌握情况。通过私房出租房屋业主的登记，核对内部资料，掌握了有关房屋建筑的好坏、面积、维修、租金收入、自住与出租、房主的职业成分、家庭经济状况以及共有人情况等基本资料。经统计分析，确定改造对象，做到心中有数。通过召开114次、6465人参加的房主座谈会，收集各类房主的思想动态，了解到可能发生的各种实际情况。据此依照政策，制定改造方案，拟定各种具体处理的原则和办法。



（二）试点工作

新成区（注：按当时市区区域的划分，新成区东至西藏路，西至常德路，南至延安路，北至苏州河。后重新划分时撤消）是个有典型性代表性的区，选择其作为试点起到了典型引路的作用。该区符合改造条件的出租私房有46万平方米，私房业主809户，工商业者、职工和无业者各占一定比例；旧式里弄、新式里弄、独立住宅、花园洋房、平房、店铺等，各有相当数量。经过试点改造，809户业主中改造了714户，占87％；改造房屋面积42万平方米，占91％，未改造的95户，生活严重困难、负债多、暂缓改造的27户；思想不通，不愿改造的22户；房主不在本市，代理人无权作主的25户；出租房原系自住，今后准备收回自用，不愿改造的5户；简陋平房，出租分散，改造后难以管理的5户；有产权纠纷等原因的11户。新成区已改造的出租用房，原月租总数7.3万元，按照“依租定租”政策，每月付固定租金1.68万元，加上定租以外的临时照顾1170元，定租总水平为24.2％。人事上，房主一个也没安排工作，房主雇佣的职工只录用一人，有66名里弄工人的津贴关系划归房管部门支付。债务处理上，从定租中代扣、减免欠税2000元，修理房屋银行贷款8400元。试点工作开展较为顺利，锻炼了干部，检验了政策和实施办法，为全面推开提供了经验。



（三）全面推开



在取得试点经验后，即在全市部署全面开展国家经租改造工作。首先，各区成立了区私房改造领导小组及办事机构，区工商联、工联、妇联分工负责，密切配合。1958年3月6日开始，全市办理出租私房登记，书面通知2.16万户业主，召开225次座谈会。3月19日，在《解放日报》、《新闻日报》上刊登催办通知，明确登记对象和截止日期。3月25日又在《新闻日报》上刊登“登记今天截止”的消息加紧催办。如此，使85％以上的业主按时办理了登记手续。对于15％未及时登记的，各区开展调查，摸清大致的情况是：对登记不重视或有困难，房主迁居或不在上海，产业无人负责，产权已发生变化，有严重顾虑甚至抗拒登记等。在业主登记申请参加国家经租改造后，要求业主正式填写各种表格，采取业主自报，小组评议方式，对业主应得的固定租金和债务处理，提出小组意见，报区政府批准。经区政府审核批准，收缴产证，换发固定租金领取凭证，产业由区房地产公司接管。如不愿意交产证的，可在产证上加盖“本产已经社会主义改造”的戳记后发还。



在上述改造过程中，贯穿了宣传和贯彻党的总路线。1958年6月，国家第二商业部在武汉召开了全国私房改造现场会（即第二次全国房产工作会议），上海学习了武汉经验，把出租私房的业主按地区编成小组，组织他们学习党的总路线和大跃进精神，督促他们以《暂行办法》“三交底四安排”（对自己的经济状况、房屋数量坐落和思想认识交底，安排定租、家庭生活、债务处理和自留住房）为内容，推动他们制定私房改造计划。许多业主一算帐，觉得原来所收租金扣除一系列开支后，实际拿到手的也只有22％－40％之间，与改造后领取的固定租金几乎一样，而且改造后，还可丢开欠租难收，房屋难修的包袱和《暂行办法》中的严格限制，因此都纷纷申请参加国家经租，把房屋交给国家，接受改造。


在大跃进形势推动下，上海基本上完成了对私有出租房屋的社会主义改造，全面取消了长期以来棘手的二房东剥削制度，理顺了房屋租赁关系。至1964年底，市区以国家经租形式改造私有出租房屋405万平方米（不包括宗教团体包租房产在内），房主10093户；郊县改造私房142万平方米，占县应改造的80％左右。房主的固定租金从改造之月起发至1966年9月止。


1963年9月，曾对“国家经租”改造的房产进行复查，对存在的如改造中带进的与出租部分同幢的房主自住部分、改造了一部分不满起点的小出租私房户、定租偏低（不足20％）等问题，逐案作了纠正。


五、巩固成果，落实政策，处理遗留问题



经过1956年至1964年大规模的出租私房改造，取得了很大成绩，但改造还不够彻底。1964年1月13日，国务院批转了国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》，指出：“做好对私有出租房屋社会主义改造和私房管理工作，是当前城市工作中的一项重要任务，”上海市房地产管理局经过一年多努力，全面检查并大量补改了市区的漏改户和逃避改造户，共改造房主1918户，出租私房33万平方米。与此同时，对未参加改造的青浦、南汇两县各3个建制镇进行改造，共改造房主2600户，出租私房45.7万平方米。在对出租私房进行社会主义改造时期，国家政策明确规定，房主的自主房划留房主自管，在改造起点以下的房屋和规定不改造的华侨房屋受政策保护。但在文化大革命中，此类房屋有的被错加改造，有的被迫交公。其中，属国内人员所有的计3540户，建筑面积31.8万平方米；属华侨所有的计314户，建筑面积5.65万平方米。1979年上海市政府开始落实私房政策，先把华侨房产和房主的自住房交还。为进一步落实私房政策，保护房主的合法产权，1982年2月市政府成立了落实私房政策领导小组，由副市长王鉴任组长。各区政府也相应建立了落实私房政策领导机构，对在文化大革命中被迫交公和错加改造的私房逐步清退，至1991年告一段落。

历时10年的私营房地产社会主义改造，使上海1469.7万平方米私有出租房屋转变为公有房屋，在当时约占全市房屋的30％以上，约占私有房屋总量的50％以上，约占私人出租房屋总量的90％左右。这批房屋加上历年政府投资建造的房屋一起，形成了庞大的公有房屋体系。


原载当代上海党史文库《峥嵘岁月》（1949－1978）

中共上海市委党史研究室编 2002年12月第一次出版印刷